Nhận dạng “tranh chấp về BĐS” và “tranh chấp liên quan đến BĐS”

Việc nhận dạng “Tranh chấp về bất động sản” và “Tranh chấp liên quan đến bất động sản” có ý nghĩa xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết, xác định các điều kiện “tiền tố tụng” – Hòa giải ở cấp cơ sở, giúp định hướng cho việc thu thập chứng cứ, xác định vấn đề cần chứng minh của vụ án…


Luật sư Đoàn Khắc Độ, Đoàn luật sư TP.HCM


Trong thực tiễn nghề nghiệp của mình, tôi cũng gặp không ít trường hợp nhiều cấp Tòa nhầm lẫn giữa “Tranh chấp về bất động sản” và “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”, dẫn đến việc thụ lý vụ án không đúng thẩm quyền hoặc trả hồ sơ do “chưa đủ điều kiện khởi kiện” – vì chưa hòa giải ở cấp cơ sở.

Mới đây, ngày 09/4/2018, Báp pháp luật TP.HCM có đăng bài “Tranh chấp căn hộ, tòa chuyển qua chuyển lại”. Theo nội dung bài báo thì bà Vân kiện Công ty Khang Gia vì công ty này vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ.

Lúc đầu, Tòa án quận Gò Vấp thụ lý vụ án, sau đó chuyển cho Tòa Quận 10 (nơi Công ty Khang Gia đăng ký trụ sở kinh doanh) để giải quyết, vì cho rằng đây là “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”. Tuy nhiên, Tòa Quận 10 cho rằng vụ án có “đối tượng tranh chấp là bất động sản” nên Tòa quận Gò Vấp (nơi có bất động sản) có thẩm quyền giải quyết. Và Tòa án TP.HCM cũng có quan điểm giống Tòa Quận 10?

Ở đây, Tòa Quận 10 và Tòa TP.HCM có sự nhầm lẫn, khi cho rằng “đối tượng tranh chấp là bất động sản – căn nhà”.

Theo tôi, đây là “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” - là một loại tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo khoản 3, Điều 26 Bộ luật TTDS 2015. Đối tượng tranh chấp ở đây là nghĩa vụ thực hiện hợp đồng – nghĩa vụ bàn giao căn hộ, chứ không phải đối tượng tranh chấp là căn hộ.

Ở đây các bên không tranh chấp về việc “ai là chủ sở hữu căn hộ”. Khi nào các bên tranh chấp về các quyền (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt…) đối với căn hộ này thì mới gọi là tranh chấp về bất động sản (có đối tượng là bất động sản).Vụ án này, Tòa án Quận 10 (nơi bị đơn có trụ sở) mới có thẩm quyền giải quyết.

Cần phân biệt giữa “Tranh chấp về bất động sản” và “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”:

1.Tranh chấp về bất động sản
Ví dụ: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; Tranh chấp ai là chủ sở hữu nhà; Tranh chấp đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; Tranh chấp về các quyền khác đối với bất động sản…

Khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa án phải xác định ai là người có các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, các quyền khác…) đối với bất động sản. Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp về bất động sản” hay “có đối tượng tranh chấp là bất động sản” và chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.

Nhà làm luật quy định “chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết” là nhằm giúp cho Tòa án có điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết vụ án. Rõ ràng, việc thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc, giấy tờ về bất động sản, cũng như việc lấy ý kiến, triệu tập cơ quan nhà nước quản lý nhà đất trong cùng địa phương thì sẽ thuận lợi hơn nhiều so với thực hiện ở địa phương khác.

2. Tranh chấp liên quan đến bất động sản

Ví dụ: Tranh chấp về các giao dịch có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà; Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho thuê, cho mượn, ở nhờ…; Và các tranh chấp có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp thừa kế nhà, đất; Vụ án hôn nhân có tranh chấp về bất động sản…

Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”. Và thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ xác định theo nguyên tắc chung: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm…”.

Theo Luật sư Đoàn Khắc Độ, Đoàn luật sư TP.HCM
2.167 

Nguyễn Thanh Hoàn Nguyễn Thái Hưng Huỳnh Phương Trúc Mai Văn Tiền Nguyễn Hùng Thuận Nguyễn Quốc Khánh Nguyễn Thế Bảo Nguyễn Thành Luân Nguyễn Hải Sơn Vũ Đình Phương Hoàng Vĩnh Phúc Nguyễn Văn Tính Nguyễn Văn Vũ Bùi Mạnh Giang Nguyễn Thế Bảo Nguyễn Cao Tĩnh Nguyễn Văn Hoàng Dương Văn Tự Hoàng Văn Bình Lê Quý Nhật Nguyễn Huy Anh Tô Quang Dương Nguyễn Văn Đạt Nguyễn Hải Sơn Đỗ Tuấn Kiệt Nguyễn Văn Thưởng Kiều Thái Việt Võ Hoàng Thiên Lộc Trần Nam Cao Lê Đình Phúc Đoàn Hữu Chính Nguyễn Mạnh Tùng Chu Văn Hùng Quách Tiến Minh Hồ Công Thoại Nguyễn Bảo Sơn Hoàng Thị Mỹ Hậu Nguyễn Thị Ngọc Bích Nguyễn Thu Ngân Huỳnh Thị Mừng Đặng Hoàng Vân Ngô Thị Quỳnh Diễm Hồ Thị Kim Phước Võ Thị Hạnh My Nguyễn Thị Thuý Trinh Đinh Thị Lan Anh Lê Thị Lan Tống Thị Diệu Liên Hồ Thị Hoài An Đặng Nguyên Khánh Trang Mỹ Tiên Đặng Đinh Thị Thanh Lê Thị Thanh Lai Nguyễn Thị Kim Phượng Nguyễn Thị Tâm Nguyễn Thị Diệu Ánh Lại thị Quỳnh Nguyễn Ngọc Mai Trinh Nguyễn Thị Phương Anh Nguyễn Thị Khánh Huyền Lê Thị Nụ Nguyễn Thị Ngân Nga Bùi Thị Dung Đoàn Thị Hoài Thương Trần Thị Khánh Hà Lê Châu Bảo Anh Nguyễn Ngọc Cầm Nguyễn Đặng Kiều Ngân Phạm Thị Trúc Mai Mai Hương Hà Phương Thảo Chu Minh Thùy Huỳnh Thị Kim Hoa Trần Thị Giang Nguyễn Thị Thu Oanh Đặng Thị Thanh Huyền Nguyễn Thị Ngọc Bích TRẦN LỆ QUYÊN Hoàng Phương Thảo Nguyễn Phạm Bảo Hân Trần Thị Thảo Huyên Mỹ Châu Nguyễn Thị Lê Trang Nguyễn Hồng Việt Nguyễn Văn Thuyết Tạ Thị Tuyết Nguyễn Thị Mỹ Duyên Nguyễn Hoàng Khải Thi Trần Thị Ngọc Huyền Trần Kim Trang Lê Hoàng Minh Tâm Nguyễn Thị Duyền Nương Hồ Thị Lan Lê Thị Trúc Linh Lâm Hoàng Thuận Yến Huỳnh Thị Nhẹ Chử Thị Bích Nguyễn Thị Yến Ngọc Bùi Hồng Phượng Nguyễn Oanh Đoàn Thu Hà Phạm Thị Phượng Ngân Đinh Thị Phương Chi Phan Thị Hạnh Tống Minh Quỳnh Huỳnh Thị Mỹ Hồng Huỳnh Thị Mừng Trần Diệu Ly Chu Thị Hà Nguyễn Diệu Uyên Trần Thị Huyền Nga Phạm Thị Huyền Trang Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Thị Bích Huyền Phạm Thị Minh Khuyên Trần Thị Hường Trần Diệp Diệp Nguyễn Thị Liên Vũ Thị Mai Trần Thị Hương Đoàn Thị Hạnh Dương Thị Chiến Đào Thị Xuân Hiền Trần Thị Ánh Tuyết Ngô Thị Mai Phan Thị Lương Trần thị ngọc duy NGUYỄN THỊ LIÊN Lại Thị Hồng Cẩm Trần Thị Thanh Thảo Nguyễn Ngọc Thảo Nhi NGUYỄN THỊ THANH THỦY