Vụ bán đấu giá Dự án Khu dân cư Hòa Lân: Hệ lụy từ sai phạm bán 250 ngàn m2 đất sai quy định

Một góc dự án Hòa Lân

Ngày 15/3/2019, Văn phòng Chính phủ có Công văn số 2059 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng về việc yêu cầu Bộ Tư pháp báo cáo kết quả thanh tra việc bán đấu giá tài sản thế chấp tại Agribank Chợ Lớn với DA Hòa Lân.

Agribank Chợ Lớn dấu hiệu vi phạm nhiều quy định 

DA Hòa Lân nằm ở thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương, tổng diện tích hơn 490.765m2, trong đó diện tích được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là hơn 246.853m2. Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất".

Theo đó, phần diện tích đất được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất nằm trong DA Hòa Lân là phần đất không được giao dịch với bất cứ hình thức nào, chỉ có thể được chuyển đổi nếu UBND tỉnh Bình Dương đồng ý cho chuyển đổi chủ đầu tư dự án. 

Thế nhưng, phần đất này lại được Agribank Chợ Lớn giao cho Công ty CP Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn (công ty Đấu giá) mang ra bán. Trong Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 25/5/2017 có ghi rõ: Tài sản bán đấu giá là toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc DA Hòa Lân, trong đó liệt kê rõ phần diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất bao gồm 13 sổ đỏ. Để có thể có được số sổ đỏ nêu trên, phải chăng Agribank Chợ Lớn đã bỏ qua các quy định của Luật Đất đai để nhận thế chấp phần tài sản không được phép giao dịch, rồi sau đó tiếp tục mang đi bán đấu giá để thu hồi nợ?

Sau khi bán đấu giá thành, bên trúng đấu giá phải tự thực hiện việc xin chủ trương chuyển đổi chủ đầu tư để được tiếp tục triển khai dự án theo quy định của pháp luật. Khi nào có văn bản chấp thuận của UBND tỉnh Bình Dương thì tổ chức công chứng mới được công chứng Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá (HĐMBTSBĐG). Thế nhưng, một lần nữa Agribank Chợ Lớn lại tiếp tục bỏ qua các quy định pháp lý, tự quyền định đoạt phần diện tích đất không được phép sang nhượng, chuyển đổi bằng Hợp đồng công chứng Mua bán tài sản bán đấu giá số 01-10/2017 ngày 1/7/2017. 

Chính hành vi này của Agribank Chợ Lớn dẫn đến việc sau gần hai năm bán đấu giá thành mà thương vụ vẫn chưa hoàn thành. Phía mua thì trì hoãn thanh toán, Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú - chủ sở hữu tài sản vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng, hàng tháng phải gánh lãi quá hạn. Kim Oanh – DN trúng đấu giá thì khiếu nại vì chưa được các cơ quan chức năng Bình Dương cho phép làm chủ đầu tư mới của DA Hòa Lân, vì dựa trên tinh thần đã được ký HĐMBTSBĐG. Thế nhưng công ty này quên mất một điều rằng, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành thì không thể nào có cơ sở để cho các cơ quan chức năng chấp thuận.

Ai mới là người trả giá cao nhất?

Trong phiên đấu giá ngày 25/5/2017, Kim Oanh trúng với mức giá 1.353 tỷ đồng, cao hơn Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) 10 tỷ đồng và được coi là đơn vị bỏ giá cao nhất. Thực tế với diễn biến sau đó về việc thanh toán của Kim Oanh, thì liệu mức giá này có thực sự cao nhất? 

Thủ Đức House là đơn vị duy nhất trong ba đơn vị tham gia đấu giá có văn bản cam kết sẽ thanh toán hết một lần tiền mua đấu giá tài sản trong vòng 45 ngày theo quy định của quy chế đấu giá. Sau khi cuộc đấu giá thành, Thủ Đức House đã có Công văn số 753/CV-CT gửi các bên liên quan đến cuộc đấu giá, trong đó có Agribank Chợ Lớn để yêu cầu được thông tin về việc thực hiện thanh toán của Kim Oanh. Và đề nghị nếu đơn vị trúng đấu giá không thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ thanh toán, thì hủy kết quả đấu giá, tạo điều kiện cho các đơn vị có năng lực thanh toán có cơ hội tham gia. 

Không hiểu vì lý do gì, ngay sau khi đấu giá thành, Agribank Chợ Lớn đã lập tức “ưu ái” cho Kim Oanh khi đồng ý trả tiền trong vòng 90 ngày, thay vì 45 ngày như quy định. Nếu chỉ tính lãi suất tiền vay trung bình 7%/năm thì chỉ trong 45 ngày được “ưu ái” đó, Kim Oanh đã thu lợi từ khoản tiền phải trả lãi lên đến hơn 11,8 tỷ đồng. So sánh với con số 10 tỷ đồng trả giá thấp hơn của Thủ Đức House và con số 11,8 tỷ đồng thất thoát do chậm trả 45 ngày của Kim Oanh thì chính xác Thủ Đức House mới là đơn vị trả giá cao hơn trong thương vụ đấu giá này. 

Nhìn sơ qua chỉ thấy con số được công bố trong phiên đấu giá, nhưng với những người có chuyên môn như các vị lãnh đạo Agribank Chợ Lớn thì chắc chắn phải biết đến thuật toán tính lợi nhuận đầu kỳ và lợi nhuận cuối kỳ cho những khoản tiền trả liền, trả chậm như vậy.