Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng vi bằng

Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, không ít người đang hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng nên chấp nhận mua nhà qua văn phòng thừa phát lại mà không biết điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

>> 09 trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng

Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng vi bằng

1. Vi bằng không có giá trị như Hợp đồng công chứng

Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Vi bằng khác hoàn toàn với công chứng. Bởi công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định thêm:

“Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Vì vậy, khi mua nhà đất qua vi bằng, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

2. Rủi ro khi mua nhà có Sổ đỏ qua vi bằng

Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Ngoài ra, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

- Đơn đăng ký biến động;

- Bản gốc Sổ đỏ;

- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ.

Nghĩa là, nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng người mua không có quyền sử dụng đất.

Điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó…

3. Rủi ro khi mua nhà không có Sổ đỏ qua vi bằng

Trên thực tế việc mua bán nhà đất không có sổ đỏ, giấy tờ thì căn bản đã chứa đựng rất nhiều rủi ro dẫn đến dễ xảy ra tranh chấp như: không thể xác nhận được nguồn gốc đất, đất có thuộc diện quy hoạch, đất có bị thu hồi hay không,…?

Thế nên việc quyết định mua bán nhà, đất qua vi bằng không làm giảm bớt những rủi ro trên.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ này mà chủ đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người để chủ đất trục lợi.

Có không ít trường hợp thực tế là: chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.

Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.

Tóm lại, người dân cần ghi nhớ: Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Nên bạn cần lưu ý để tránh những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng vi bằng.

Quỳnh Ny
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của NHÂN LỰC NGÀNH LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info@nhanlucnganhluat.vn.
2.316